Главная > Информация > Оформление сделок с земельными участками

Оформление сделок с земельными участками


31 мая 2007. Разместил: 111111
Консалтинговая компания «Правовой центр» оказывает юридические и риэлторские услуги в области регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, в частности:

-юридическое сопровождение сделок с землей;
-оформление в собственность земельных участков;
-помощь в заключении и регистрации договоров аренды земли;
-переоформление прав на землю.

Мы проведем юридическую экспертизу документов на землю. Соберем недостающие документы. В Комитете по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Магадана или частным арендатором заключим договор аренды на земельный участок или поможем выкупить его. После чего поможем зарегистрировать в регистрирующем органе.
Если земля в собственности, поможем переоформить на нового собственника.

СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

Сделки с земельными участками совершаются в простой письменной форме. Обязательное нотариальное удостоверение не требуется, однако возможно при соглашении сторон.

В соответствии с Законом № 122-ФЗ государственной регистрации подлежат вещные права на землю, а именно:
право собственности;
право постоянного (бессрочного) пользования;
право пожизненного наследуемого владения;
сервитут.

Необходимо обратить внимание на следующее: сделку с земельным участком можно зарегистрировать, только если зарегистрировано само право собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если это право возникло до вступления в силу Закона № 122-ФЗ, такое право признается за субъектом, но прежде чем совершить сделку по отчуждению, необходимо представить документы в учреждение юстиции для внесения в реестр записи о праве.

Как уже отмечалось выше, при регистрации прав на недвижимое имущество требуется подача заявления в учреждение юстиции. Применительно к регистрации прав на землю вопрос о том, кто вправе обратиться за регистрацией, решается следующим образом.

При регистрации прав пожизненного наследуемого владения и прав постоянного (бессрочного) пользования, возникающих на основании акта уполномоченного органа, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого принят такой акт.

Регистрация договоров аренды, в том числе и аренды земельного участка, имеет свои особенности (ст.26 Закона № 122-ФЗ). С заявлением о государственной регистрации договора аренды земли вправе обратиться одна из сторон договора аренды. В отношении договора субаренды земли заявление о регистрации должно исходить от всех участников сделки. При регистрации сделок с арендными правами, которые не требуют нотариального удостоверения, заявление о регистрации прав должны подавать все стороны договора.

Правовой режим земельного участка является существенным условием договора купли-продажи земли. При отчуждении или приобретении земельного участка стороны не вправе изменить по своему желанию его целевое назначение.

Договор аренды является договором, ограничивающим право собственности на земельный участок в части пользования. Стороной по договору аренды может выступать как собственник, так и несобственник земельного участка, уполномоченный собственником заключать такие сделки. Арендатором может выступать любое лицо, обладающее земельной правоспособностью. По договору аренды также не может быть изменено целевое назначение земельного участка.

Для регистрации договоров аренды земельных участков необходимо представить следующие документы:
заявление правообладателя о регистрации договора аренды земельного участка;
нотариально заверенные копии свидетельства о регистрации юридического лица, учредительных документов со всеми зарегистрированными изменениями к ним. Указанные документы также могут быть заверены органами, зарегистрировавшими субъектов в реестре юридических лиц (для юридических лиц);
решение полномочного органа о назначении (избрании) руководителя либо доверенность о предоставлении права подписи документов по вопросам оформления земельных правоотношений иному лицу (для юридических лиц);
доверенность представителей юридического лица на совершение действия по регистрации договора и получение документа с отметкой о государственной регистрации (для юридических лиц);
документ, удостоверяющий личность представителя;
распорядительный акт на землю (копия постановления или распоряжения уполномоченного органа) либо решение комиссии по предоставлению земли;
план земельного участка, заверенный органом земельного комитета;
копию платежного поручения или квитанции об оплате государственной регистрации;
справку Госкомстата России о присвоении кодов (для юридических лиц).

Перечисленные документы землепользователь представляет в учреждение юстиции на регистрацию после того, как с КУМИ г. Магадана или с частным арендатором оформлены права на землю и заключен договор аренды.

Важно отметить, что договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключен (ст.609 ГК РФ).

В связи с этим возникает вопрос о необходимости “повторной” регистрации договора, если договор заключен до вступления в силу Закона №122-ФЗ или до создания учреждений юстиции на интересующей территории и действует после 31 января 1998 г. В данном случае регистрация договора аренды в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству (орган, регистрировавший договоры аренды до создания учреждений юстиции) достаточна и договор аренды признается действительным и заключенным.

Аналогичные документы представляются для регистрации иных прав на землю и сделок с ней с учетом специфики и сущности регистрируемого права.

При регистрации договора субаренды земли следует учитывать нормативные акты, устанавливающие обязательное получение согласия арендодателя.

В Федеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее - Закон “Об ипотеке”) законодателем предусмотрен ряд норм, регламентирующих основные положения государственной регистрации ипотеки (залога недвижимого имущества).

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации ипотеки, наиболее полно отражен в ст.20 Закона “Об ипотеке”. Несмотря на то, что Законом № 122-ФЗ также установлен перечень необходимых для регистрации документов, учреждения юстиции при регистрации ипотеки, принимая документы на государственную регистрацию, руководствуются ст.20 Закона “Об ипотеке”, так как в данном случае он является специальным по отношению к Закону “Об ипотеке”, а его нормы – приоритетными.

Таким образом, заявителю при регистрации залога земельного участка необходимо представить в орган регистрации прав:
заявление залогодателя;
нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копию;
документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
доказательства уплаты регистрационного сбора;
документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Некоторые особенности имеет регистрация договоров аренды участков лесного фонда. Участки лесного фонда предоставляются в аренду на основании решений органов государственной власти субъектов РФ, принимаемых по представлению территориальных органов федерального органа управления лесным хозяйством с участием органов местного самоуправления и лесопользователей, для заготовки древесины, культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей, для заготовки живицы, нужд охотничьего хозяйства, научно-исследовательских целей, для побочного лесного пользования (сенокошения, сбора грибов, ягод, пастьбы скота, размещения пасек).

Договор аренды участка лесного фонда является обременением прав арендодателя, и его регистрация производится по месту расположения участка лесного фонда. Для регистрации аренды участка лесного фонда необходима предварительная регистрация права на указанный участок.

Арендодателем участков лесного фонда выступает территориальный орган управления лесным хозяйством с участием органов местного самоуправления на основании решения органа государственной власти субъекта федерации, принимаемого по представлению территориальных органов федерального органа управления лесным хозяйством или по результатам лесных конкурсов.

Арендаторами могут выступать субъекты, имеющие право пользования лесным фондом. При этом арендатор обязан иметь лицензию на осуществление соответствующей деятельности (ст.34 Лесного кодекса РФ).

Особенность аренды участков лесного фонда заключается в том, что такие участки не подлежат переходу в собственность арендаторов, т.е. выкуп участка лесного фонда невозможен.

Участок лесного фонда предоставляется в аренду на срок от одного года до сорока девяти лет. При этом субаренда участка лесного фонда запрещена.

Для государственной регистрации договора аренды к заявлению о государственной регистрации прилагаются следующие документы:
распоряжение органа государственной власти субъекта РФ о предоставлении участка лесного фонда;
договор аренды, прошитый и подписанный сторонами, с приложением всех приложений к договору аренды. Указанные документы представляются в двух экземплярах, один из которых должен быть оригиналом;
лицензия на право деятельности на участке лесного фонда;
документ, подтверждающий оплату государственной регистрации сделки;
документы, подтверждающие личность заявителя;
учредительные документы арендатора;
выписка из протокола высшего органа управления об избрании органа юридического лица, или приказ о назначении руководителя юридического лица, или заключенный контракт с руководителем;
доверенность на заключение сделки для лица, не являющегося руководителем юридического лица;
свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
справка о присвоении кодов статистики юридическому лицу;
документы, описывающие передаваемый участок лесного фонда (акт технического обследования участка лесного фонда, план участка лесного фонда, удостоверенный лесхозом).

В результате государственной регистрации договоров аренды земли, временного (срочного) безвозмездного пользования землей, субаренды земли, иных сделок с арендными правами учреждение юстиции производит их удостоверение посредством совершения специальной регистрационной надписи на указанных договорах, представленных на регистрацию (ст.131 ГК РФ).

В соответствии со ст.567 ГК РФ обмен имущества, принадлежащего на праве собственности, производится по договору мены (п.2 ст.567 ГК РФ). К договору мены применяются статьи ГК РФ, регулирующие сделки купли-продажи. Таким образом, переход права собственности на землю по договору мены подлежит государственной регистрации.

Тел.:
62-33-99
8-914-852-5320 - Владимир Владимирович


Вернуться назад